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核心观点：

内生合约面积增长：外拓淡季而关联方放量。根据克而瑞数据，23 年4 月TOP50 物企实现新增内生合约面积8687 万平米，同比下滑5.2%，其中关联方贡献2172 万平米，同比增长89.4%，外拓贡献6519 万平米，同比下滑18.7%。4 月是外拓淡季，但在22 年4 月全国封控较多的环境下，23 年4 月外拓面积仍然进一步下滑，在一定维度上反映了外拓市场的萎缩，而23 年以来的地产销售复苏叠加头部地产商销售集中度加速提升，推动了销售后端物业合约新增面积的分化。基于内生合约面积测算，中海物业、招商积余、卓越商企服务、滨江服务23 年合约面积年化增速有望达到20%以上。

收并购：4 月无公告收并购，热度继续下降，估值未明显回落。23 年4 月上市物企未公告发生收并购事件，行业并购热度维持低位。

估值与资金：板块跑输大盘，龙头央国企跌幅较小。4 月恒生指数下跌2.5%，而物业板块总市值下滑3.7%，跑输大盘，也跑输关联地产板块（-1.8%），整体来看，4 月港股大盘和物业板块的整体波动性都相对较小。内部结构来看，4 月龙头央国企-0.2%，龙头未违约民企-8.3%，龙头违约民企-2.5%，强信用中小物企-7.1%，龙头央国企跌幅较小。4 月股价录得涨幅的主要物企包括招商积余（+1.6%）、保利物业（+0.5%）、华润万象生活（+0.5%）、万物云（+0.3%），而融创服务、新城悦服务跌幅超过10%，中海物业、滨江服务、金茂服务、建发物业的跌幅也接近10%。估值方面，物业板块动态PE10.9x，处于19 年以来2%分位，估值仍处低位，龙头央国企20.3x（9%分位），龙头民企9.1x（12%分位）。4 月南向资金持仓港股物业减少16 亿港元，占港股通物业市值8.8%，与3 月底基本持平。23Q1 A 股主动型基金减持保利物业、碧桂园服务，加仓绿城服务。

重大事件简评：珠江股份借壳上市完成，23Q1 A 股一季报披露。4 月24 日，珠江股份公告剥离房地产开发业务并注入珠江城服100%股权的交易已基本完成，公司主营业务将变为物业管理，成为A 股第5 家上市物企。4 家A 股物企披露一季报，收入增速平均+20.6%，归母净利润增速平均+12.4%，其中招商积余在收入增速（+30.3%）、业绩增速（+27.2%）、归母净利率稳定性（-0.1pct）上均保持了最优表现。

投资建议：地产供给侧改革后的集中度提升会传导至物业新盘增量市场，2G 端的存量房市场中强信用物企具备一定竞争优势，收并购市场一二级估值倒挂对于估值较高的强信用物企更为友好。在面积增长的3个渠道中，强信用物企均具备更强的竞争优势。

风险提示。房地产下行；市场竞争加剧；外拓及增值服务不及预期等。

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